El pasado 23 de abril, publicamos en esta WEB un resumen de lo contenido en el Real Decreto-ley 15/2020 con el título PAQUETE DE MEDIDAS COVID-19, que pos su extensión se dividieron en tres: FINANCIERAS, FISCALES Y LABORALES.
En las medidas FINANCIERAS, hacíamos un resumen destacando que en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de ese RDL. es decir antes del 23 de mayo de 2020, los arrendatarios (inquilinos) de locales, tales como oficinas, naves industriales, etc. (no vivienda habitual), deberán comunicar al arrendador su voluntad de pactar una moratoria o aplazamiento, o reducción de la cuota de alquiler (VER APARTADO II SIGUIENTE).
Las consecuencias son que al solicitarse fuera de ese plazo, el inquilino pierde el derecho a solicitar la aplicación de la reducción o aplazamiento, mientras que para el propietario se le deja la mano libre para obrar en consecuencia con el alquiler.
Recomendamos que cualquier pacto que se produzca entre las partes en materia de reducción de cuotas, aplazamientos, etc. (situación que se está dando en la realidad), sea llevado a un acuerdo escrito para evitar problemas futuros respecto a lo pactado verbalmente.
I- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria «con grandes tenedores»: moratoria en el pago de la renta arrendaticia
o Arrendador:
Empresa o entidad pública de vivienda, Gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de: más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, una superficie construida de más de 1.500 m2 ,
o Plazo: Solicitud: 1 mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley,
Efectos: periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses
o La moratoria: se aplicará de manera automática y deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citados, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
II-Arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria otros arrendadores: moratoria en el pago de la renta arrendaticia (NO SIENDO GRAN TENEDOR)
Aquí en este grupo se encuentran todos los arrendadores pequeños, la inmensa mayoría de nuestros clientes (menos de 10 locales arrendados).
o Plazo:
o Solicitud al arrendador: 1 mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley,
o La moratoria: Solicitud (no automática) Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia que deberá ser repuesta en el plazo de un año.
Beneficiarios: Autónomos y pymes con contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica cuando cumplan los siguientes requisitos:
1. En el caso del autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Acreditación de los requisitos.
a) La reducción de actividad: Presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.